「臨時買賣合約」在二手樓買賣非常普遍（一手樓有另一套法律監管，在此不贅），通常是由買賣雙方和地產代理在沒有律師參與的情況下自行製訂和簽署，之後交給各自律師辦隨後的手續和文件。這個做法一般是可以的，但若「一本通書睇到老」，沒有針對特別情況「度身訂造」寫上特別條文，就很容易會出事。
（以下以香港房地產法律論述）
未談甚麼情況會出甚麼事前，先簡單介紹一些買賣二手樓的基本法律常識（我已盡力寫得簡單，但寫完左看右看仍然覺得很複雜，是我的文字功力不夠吧，請耐心點看）：
1.「臨時買賣合約」的「臨時」兩個字有點誤導。這份合約絶非「臨時」，簽了就立刻有法律效力，除非有另一份合約明文規定取而代之（市場普遍做法是用稍後由律師做的「正式買賣合約」取代之），否則「臨時買賣合約」就會一直有效直至交易完成/雙方同意解除/打官司有最終結果為止。我認為用「初步買賣合約」去形容這份文件的性質效力更為貼切。
2. 不論如何稱呼這份合約，一般來說，這份文件內的條款過於簡單（通常只有兩、三頁紙，條款只有一、二十條），遠遠不足為順利完成整個交易過程鋪路。律師辦的「正式買賣合約」起碼二、三十頁紙，條文非常多兼複雜，但因為律師不能在沒對方同意下自行在「正式買賣合約」內添加「臨時買賣合約」內沒有的條文，加上各為其主，很多時雙方律師在商討「正式買賣合約」條款時已爭持不下，信來信往中出現火藥味。
3. 如「正式買賣合約」條款談不攏簽不成，發生爭議時又無合約條款去確定如何處理，空白處就會由有關法律條文及案例原則填補。這時雙方律師就會各自施展混身解數，引經據典「大」對方，逼使對方讓步，或買賣雙方私下談判解決爭議，如仍不成功，可能還未到「睇契」階段（見下文），交易已變成打官司。
4. 除非另有恊議，法律規定賣方要向買方提供證據證明出售物業的業權良好（英文叫good title)。換句話說，無在買賣合約寫明「即使業權欠佳而買方仍同意買入」之類的字句，賣方成交時就要交出一個有good title的物業，交不出就是違約，要承擔法律後果。所以若賣方的物業業權欠佳，但又不在「臨時買賣合約」內寫明，等如拿起石頭砸自己的腳。賣方簽約前不知道自己的業權欠佳，也不能豁免法律責任。
5. 有別於很多其他國家/地區，香港業主要證明擁有的物業有good title，不取決於任何政府部門的記錄及證書，而（概括地說）取決於業主手上的「樓契」（英文叫title deeds)內容是否符合法律要求。
6.「樓契」由很多不同年份日期性質的文件集合而成，數量少則十份八份，多則一百數十份也平常（可參看上圖）。那如何決定「樓契」內容是否符合法律要求？答案是由有關的律師看完「樓契」（俗稱「睇契」）後自行決定！決定是對是錯，責任自負。
7. 沒有受過嚴格法律訓練和有足夠經驗，「樓契」放在眼前也不識睇。絶大部分人（包括地產代理）在簽「臨時買賣合約」之前都不知道有關物業是否有good title，也不知道法律後果。簽了合約後才找律師「睇契」，若在那時買賣雙方律師看法出現嚴重分歧，就麻煩了。
8. 理論上每名從事房地產交易的律師對法律要求都有一定的認識，但不時會出現代表買方的律師「睇契」後認為「樓契」有問題，而代表賣方的律師認為無的情況。
9. 導致雙方律師看法出現分歧的原因之一是：除非另有協議（見下文），律師的工作責任不只是代客辦手續文件，而是要為有關物業是否有good title負最終責任。買方律師要確保賣方會將有good title的物業轉讓給買方，否則買入後才發覺業權有問題，買方律師可要負責的，所以有時向賣方提出的業權質詢確是「吹毛求疵」，而代表賣方的律師要盡力化解買方律師的業權質詢，逼使買方付款完成交易，若有失職，給買方合法取消交易，賣方律師要負法律責任的。所以律師在接辦後，時常要和對手律師角力，只是客戶不知道而已。
10.這個機制令買賣雙方和其代表律師先天上存在利益衝突，只是衝突有幾嚴重和可否解決而已。
11.如前述，若買賣雙方已簽合約而又各不相讓，或會演變成打官司，由法院決定誰對誰錯！原本只是買賣物業，但變成打官司，對有關各方來説都是噩夢。
12.當事人能否要求自己律師放下歧見而去完成交易？理論上是可以的，但現實是很困難，原因是如前面第9段所説，律師的責任不單是代客辦手續文件，而是要為有關物業業權是否良好負最終責任。特別是代表買方的律師，除非當事人願意自行「孭起」此最終責任，很多律師都不肯的。又，買方願意買一個自己律師認為無good title的物業嗎？
13.又即使買方願意，如買方要靠銀行按揭貸款才有足夠款項完成交易，而銀行又必定要律師向其承諾業權無問題才會借款給買方，律師肯嗎？律師不肯的話，除非買方自行湊足買款，否則一樣完成不了。
14.又再即使是同一間律師行代客先買後賣時和買方律師就業權是否良好看法出現嚴重分歧，如賣方律師行堅持自己無錯，只是買方/買方律師吹毛求疵/藉詞要求取消交易取回訂金甚至索償，賣方又如何自處？
目前普遍物業市值千、億萬也是等閒，律師行承擔的風險極高。曾有律師行因為被法院裁定代客買入的物業業權有問題導致客戶損失要賠償給客戶，直接或間接導致律師行結業，令人慨嘆。
總之，律師辦房地產買賣服務，絶不簡單，兼要承擔高風險，而客戶簽了「臨時買賣合約」收了訂金後也不一定可以安枕無憂的。下篇談真實案例。
何伯明律師
16.10.2020
