續説「臨時買賣合約」寫得不好引致不良後果的實際案例。
案例三：樓契不齊全
這是個常見而又容易被忽略的陷阱，業主及準買家請特別留意。
（以下以香港房地產法律論述）
前置業篇（二）說業主的物業業權是否良好（有good title)，視乎手上的「樓契」是否合符法律要求。其中一個重要要求，就是那些我稱之為「獨一無二」
的樓契的正本是否齊全。
「獨一無二」的樓契，指那些只與該物業有關的樓契（英文叫‘title deeds relate exclusively to the property’)。這類樓契有很多種，舉例説：A賣他的一個物業X給B，在正式轉手時，A會和B簽一份轉讓契（Assignment)，將物業X正式轉讓給B。這份Assignment 只有一份正本，並由B保管，到B再將物業X賣給C時，除非B和C簽的「臨時買賣合約」寫明B不用交該份Assignment 正本給C之類的字句，否則簽約後B交不出，又沒有法律認可的理由（例如B搬家時丟失了），B便不能將有good title 的物業X轉讓給C了，這時B就會違約。
法律有此規定，原因是這類樓契可由業主交給第三者保管，作為業主履行其承諾的保證（例如抵押借錢，英文叫 ‘mortgage by depositing title deeds’)。為保障買方不受此這種「隱性扺押」影響，賣方交不出這類樓契又無合理解釋為何交不出，賣方的業權就不是good title了。
有些人誤以為交不出這類樓契正本沒什麼大不了，只要賣方向政府土地註冊處補領核證副本，再加做一個「遺失樓契宣誓聲明」(statutory declaration of lost title deeds)， 説樓契遺失了就可以了。
這只說對了一半，「聲明」是否有效，
要視乎情況而定， 以下案例的情況就不可以了：
涉案物業(下稱‘物業Y’)的原業主因未能償還欠下債權人的貸款，債權人取得法院命令拍賣物業Y，出售所得用以償還欠款。這類物業俗稱「銀主盤」，市場上很多的。
被告（賣方）在2005年從拍賣行購入物業Y，拍賣條款有明文規定債權人不用交出任何不在他手上的樓契（包括那些「獨一無二」的樓契），被告（賣方）沒有為意就出價買了。
後來被告（賣方）在2006年透過地產代理出售物業Y給原告（買方），但雙方簽定的「臨時買賣協議」並沒有與上述拍賣條款類似的字句，於是法律上被告（賣方）就要在買賣成交日交出一個有good title 的物業Y給原告（買方）。
原告（買方）的代表律師睇契時，發現被告（賣方）沒交出四份屬「獨一無二」類的樓契正本，就要求被告（賣方）交出。
被告（賣方）解釋説他買入時已沒有這四份樓契正本，提議由他做一份前述的「遺失樓契法定聲明」來代替。原告（買方）律師不接受，理由是賣方（被告）從來都沒持有過該四份樓契正本，他做的「聲明」無法律效力（從未擁有，何來遺失？），被告（賣方）律師則堅持說聲明有效，結果雙方要打官司由法庭決定誰是誰非。法庭判買方（原告）勝訴，賣方（被告）違約，要退回訂金，賠償損失及訴訟費等，估計總數以十萬港元計。
簡單説: 賣方不向上一手業主取這些樓契，不等於下一手買方無權要求向賣方取。
那麼這個物業能再買賣嗎？可以的，法律並沒禁止買賣沒有good title 的物業，只要買賣雙方都明白同意情況就成（有沒有市場則是另一回事，估計也難向銀行抵押貸款），而從拍賣成交日（即Assignment的日期）起計的15年後，就不用再交出該些樓契了，可以當一般物業買賣，當然等候期間買方就要承受樓契不齊全的風險，至於風險有多大，便不在本篇討論範圍內了。
結語
「淺談臨時買賣合約」系列篇暫到此為止。出現這些各式各樣問題，源於很多人誤會/忽略了樓宇買賣的基本法律要求，以為只要賣方願賣，買方願買，就會成事，到發覺問題嚴重時已經太遲。以後幾篇會談談這些「迷思」，以及如何避免跌入法律陷阱。
何伯明律師
13.11.2020
